Mennyit ér az ingatlanom?

"Vajon mennyit ér jelenleg az ingatlanom?" Ez a kérdés sokszor még akkor is foglalkoztatja az ingatlan tulajdonosokat, ha nem is szándékoznak eladni a lakásukat, csak szeretnének tisztában lenni az értékével. Akik viszont eladnák, azok konkrét piackutatásba kezdenek. Ilyenkor mit tesznek? Elkezdik böngészni a hasonló ingatlanok hirdetési árait, megkérdezik a kollégákat, barátokat, családtagokat is, de ezek alapján szinte biztos, hogy torz, hamis adatokat kapnak. Az árazáshoz ráadásul szinte minden esetben hozzáadódik a személyes érzelem, a kötődés az adott ingatlanhoz, amelynek eladása után mindenképp egy új élethelyzetbe kerül az eladó. Nagyon nehéz egy ingatlan pontos értékét megállapítani, tulajdonképpen annyit ér amennyiért megveszik. Amikor valaki úgy fogalmaz, hogy " áron alul adtam el", az sem teljesen pontos megfogalmazás, annyi történt, hogy a megálmodott összeg helyett a reális piaci árat kapta kézhez. ( kivételt képeznek az extrém sürgős esetek)
Próbáljuk meg behatárolni, hogy mégis mi alapján induljunk el ha el szeretnénk adni a lakásunkat. A legfontosabb, hogy tisztában legyünk az aktuális ingatlanpiaci helyzettel: keresleti, vagy inkább kínálati piaci trend van. Az előbbinél jobban járhatunk, még licitálhatnak is a vevőjelöltek, amennyiben ingatlan túlkínálat van, kevesebb érdeklődővel, akkor kénytelenek vagyunk esetleg engedni az árból.
A következő, és talán legfontosabb adat : lokáció és infrastuktúra. Döntően befolyásoló tényezők az átlagos négyzetméterár meghatározásában. Budapesten ez így néz ki: Buda és Pest, belső kerületek ( belváros) és külső kerületek (külváros). A következő szűrő: egy kerületen belül több városrész található, ezek között is van különbség az ingatlan árakban. Például: 13. kerület Marina part, vagy Újlipótváros drágább, mint az Angyalföldi városrész. Budán pedig egy érdekes példa: a 2. kerület, amely összesen 33! városrészt foglal magába, köztük a Rózsadombot, ami a drága ingatlanok szimbóluma évtizedek óta.
Eddig tehát szépen haladunk a nagyobb egységektől a kisebbek felé: Buda vagy Pest- külváros vagy belváros- kerület, városrész.. A következő, amit még érdemes tudni, hogy a városrészeken belül is van különbség, egyes utcák, terek és környékük felkapottabb, mint mások. Az ingatlanhirdetések egyik legfontosabb eleme az infrastruktúra bemutatása: tömegközlekedés, parkolási lehetőségek, üzletek, óvodák, iskolák, orvosi rendelők, edzőtermek, stb. mind fontos tényezők, és nagyon sokszor döntő befolyással bírnak két hasonló lakásnál. Budapest-agglomerációban lévő ingatlanok -többségében családi házak- esetében sokat számít, mennyi idő alatt érünk be a városba autóval, távolsági busszal, vagy ingázó vonattal.
Ezután el is érkeztünk a végállomáshoz, magához az ingatlanhoz. Amennyiben egy társasházban lévő lakást készülünk eladni, úgy az épület állapota is befolyásoló tényező. Panel házak esetén a panelprogramos, felújított épületekben lévő lakások értékesebbek. Budapesten a földszinti lakásokért, illetve a lift nélküli házakban a zárószinten lévő lakásokért nincs akkora kereslet, ezért egy első, vagy második emeleti lakással előnyben lehetünk. A ház homlokzata, a tető állapota, a lépcsőház kinézete is mind nagyon fontos adatok a vevőknek.
Az ingatlanpiacon az alábbi kategóriákkal hirdetnek: 1. kiváló állapotú, vagy újszerű, 2. jó állapotú, 3. átlagos állapotú, 4. felújítandó. A tulajdonosok itt szoktak kicsit eltévedni a már említett személyes kötődés, érzelmek miatt, így lesz egy átlagos lakás jó állapotú, a jó állapotú pedig kiváló. Próbáld meg kívülállóként pozicionálni a lakásod, tekintsd úgy, mint egy eladni kívánt terméket. Egy jó tanács: ha átlagos, vagy felújítandó lakásod van, érdemes egy " Home Staging" szakember véleményét is kikérni, mert tény, hogy ez a befektetés 10-30%-kal is növelheti az eladási árat. ( Home Staging fogalma: az eladásra kínált ingatlant kisebb-nagyobb, inkább esztétikai felújításokkal, átalakításokkal vonzóbbá tenni.) Nagyon fontos további adatok, amiket az érdeklődők mindig figyelembe vesznek: 1. tájolás, fényviszonyok 2. szobák elrendezése 3. műszaki állapot 4. fűtés mennyire korszerű 5. légkondícionálás 6. parkolási lehetőségek  7. pince,tároló 8. erkély, terasz mérete tájolása 9. milyen felújításokra van szükség: festés, konyhabútor, fürdőszoba  
Az eddig leírtak valamennyire támpontot adhatnak az ingatlan árának a megállapításában azoknak, akik magánhirdetésekkel szeretnék eladni az otthonukat. Akik viszont egy ingatlanközvetítővel veszik fel a kapcsolatot sokkal pontosabb információkhoz jutnak. Miért? Mert adatbázisunkban rögzítve van minden egyes adás-vételi szerződés, így az eladott ingatlanok konkrét eladási árait látom, a hirdetési árakkal egyáltalán nem is foglalkozom. Ezek alapján tudok elkészíteni egy piaci összehasonlító elemzést, egy CMA-t ( Comperative Market Analysis ), ami segíthet az ingatlan piaci értékét meghatározni.
Amennyiben önjelölt értékbecslőként úgy gondolod, hogy az általad megálmodott áron kiteszed a piacra az ingatlanod, azt tanácsolom, próbáld meg, teszteld a hirdetésed, nézd meg milyen az érdeklődés. Ha kevés a vevőjelölt, sokáig nincs komoly ajánlat, akkor még mielőtt árat csökkentenél, keress fel, átbeszéljük mi történt eddig, és hogyan érdemes folytatni.