Fontos tudnivalók ingatlan vétel,eladás előtt
Milyen dokumentumokra van szükség ingatlan eladás előtt?
- Tulajdoni lap
(30 napnál nem régebbi)
- Haszonélvezeti jog: A haszonélvezőnek vagy részt kell vennie az adásvételi szerződés aláírásánál a joga törlése érdekében, vagy külön lemondó nyilatkozatot kell tennie. - Energetikai tanúsítvány (E-tanúsítvány)
Az ingatlan eladásakor kötelező, a vevőnek át kell adni a szerződés aláírásakor. - Villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF)
A VBF egy komplex vizsgálat, amely felváltotta az “érintésvédelmi felülvizsgálatot” a lakóingatlanok esetén. Lényegesen szélesebb körű ellenőrzést jelent, mint a korábbi érintésvédelem. - Társasházi lakások esetén
- Alapító okirat
- Szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ)
Fontos, hogy a vevő megismerje a társasház szabályait, a közös tulajdonrészeket és a közös költség összetételét. - Közös költség tartozásmentességi igazolás
(“Nullás igazolás”)
A társasház közös képviselője állítja ki, igazolva, hogy nincs fennálló tartozás. - Közüzemi igazolások
Bár a közműveket általában a birtokbaadáskor, az óraállások feljegyzésével rendezik, a nullás igazolások (villany, víz, gáz, távhő szolgáltatóktól) bizonyítják, hogy a szerződéskötéskor nincs tartozás. - Banki igazolás (jelzálog esetén)
Ha az ingatlan jelzáloggal terhelt, a hitelező banktól igazolást kell kérni a fennálló tartozás pontos összegéről a végtörlesztéshez.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ügyvédi költségek
Magyarországon az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez kötelező az ügyvédi ellenjegyzés (vagy közjegyzői okiratba foglalás).
Bár a vevő szokta fizetni, ha megegyeznek, akár meg is oszthatják a díjat, vagy az eladó is fizetheti. Fontos azonban megérteni, hogy attól még, hogy valaki fizet, az ügyvédnek elsősorban a megbízója felé van felelőssége és képviseleti kötelezettsége.
A Polgári Törvénykönyv alapján a vevő viseli az ingatlan átvételével és a tulajdonjog földhivatali bejegyzésével járó költségeket, ideértve a szerződést ellenjegyző ügyvéd díját is (ha őt a vevő bízta meg). A vevő érdeke, hogy a tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön a Földhivatalnál, az ügyvéd az ő megbízásából intézi az adásvételi folyamatot (a szerződés elkészítése és ellenjegyzése mellett). Ezért általában a vevő keres ügyvédet.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Az ingatlanvásárlás járulékos költségei:
Ingatlan vásárlás előtt a legfontosabb teendő a finanszírozás pontos tisztázása. Enélkül semmiképp ne vágj bele a keresésbe, mert később esetleg kellemetlen meglepetések érhetnek. Hiteligény esetén keress fel egy hitelügyintézőt és tájékozódj a feltételekről.
Magyarországon az ingatlanvásárlás során fizetendő legfontosabb közteher a visszterhes vagyonátruházási illeték, amelyet a vevő fizet az államnak. Ennek mértéke: 4% Léteznek illetékkedvezmények, erről az ügyvéded tud érdemi választ adni.
Földhivatali eljárási díjat is kell fizetned. kb. 6600,-Ft tulajdoni laponként.
Az adásvételi szerződés ügyvédi díja: vételár 0,6% - 1% +Áfa. Javaslom, hogy egy ingatlanjogászt bízzál meg az adásvételi folyamat végigvitelében, mert sok időt, pénzt spórolhatsz magadnak.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
A foglaló pontos definíciója
Ingatlanvásárlásnál nem mindegy, milyen címszó alatt adunk át pénzt az eladónak, mert teljesen más jogi következményei vannak. Létezik foglaló, előleg, és vételár részletfizetés. A foglaló a legkomolyabb következményekkel járó biztosíték, az előlegnek, és vételárrészletnek nincs szankciós következménye.
Részletesen:
A foglaló az ingatlan adásvétel egyik legfontosabb pénzügyi és jogi biztosítéka, amely Magyarországon a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján működik. Fontos megjegyezni, hogy a foglaló komoly jogi és anyagi következményekkel jár, ezért mindig ügyvéd (vagy közjegyző) közreműködésével, az adásvételi (vagy előszerződés) keretében kell rögzíteni és átadni.
Ingatlan esetében a foglalót tartalmazó megállapodásnak (amely lehet adásvételi előszerződés vagy a végleges adásvételi szerződés) írásban kell megtörténnie.
A foglaló általában a vételár 10%-a.
Az átadott összeg csak akkor minősül foglalónak, ha a szerződésben kifejezetten rögzítik, hogy azt a kötelezettségvállalás megerősítéseként adják át, és nevén nevezik, mint "foglaló". Ha ez a kikötés hiányzik, az összeg csupán előlegnek (vételárrészletnek) minősül, ami más jogi következményekkel jár. A foglaló csak pénz lehet. Az átadás történhet készpénzben (az ügyvéd előtt, jegyzőkönyv mellett) vagy átutalással.
A foglaló szankciós jellegű biztosíték. Ha a szerződés létrejön, a foglaló egyszerűen beleszámít a vételárba. Ha a szerződés meghiúsul, a következő szabályok lépnek életbe:
- A Vevő a felelős (pl. visszalép, nem tudja kifizetni a vételárat)- A vevő az átadott foglalót elveszíti, azt az eladó megtarthatja.
- Az Eladó a felelős -(pl. meggondolja magát, nem tudja tehermentesíteni az ingatlant)- Az eladó a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni a vevőnek.
- Egyik fél sem felelős- A foglaló egyszeresen visszajár a vevőnek
